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融創“做加法”增值上海外灘核心資產
在上海，有一個非常特別的現象。外灘-陸傢嘴-北外灘黃金三角核心區域浦西段的高端酒店，截至目前隻有茂悅、悅榕莊、半島酒店、和平飯店、華爾道夫酒店、W酒店（在建），他們是絕對的非賣品。
因為這些核心地段的私人酒店遠比住宅更稀缺，目前可售的隻有半島酒店的部分公寓，同檔次公寓產品市場整體供應量不足50套，精明的持有者自然會選擇享受長久紅利，而非坐地起價一次性銷售。然而，融創中國新近推出的高端公寓產品——外灘188項目，實為黃浦江畔的第七座私人酒店，但他卻以銷售方式入市，價格隻有同類地段的6-7成。
而上海規土局10月20日公告顯示，掛牌出讓的虹口區提籃橋街道HK324-01號的商辦用地，起拍樓板價已達2.55萬元/平方米，容積率達到5.5，上半年上海土地最高溢價率高達95.5%，該地塊作為核心區極為稀缺的土拍地塊，最終樓板價也很可能會有所突破。
與之相比，外灘188的容積率隻有3.8，銷售報價約6.5萬，考慮到容積率因素，坊間認為基本沒有賺什麼錢。但是，越來越精於打造產品增值服務的融創，認為單純價格實惠還不夠，需要增加更多的配置，以進一步提升業主的居住生活品質，將核心區的稀有土地資源打造成享受型居所。
於是，項目在邀請香港設計師梁志天主筆設計，裝配BOSCH、VenetaCucine等12大全球一線奢裝品牌之後，又引入綠城服務，推出具有資產管理、增值服務和社區生活服務三重功能的ONE生活服務體系。包括提供享受型生活配套，恒溫泳池、健身房及上門私宴等高端定制服務。
融創為何選擇以相對較低的價格將極具升值空間的酒店產品向市場銷售？為此，筆者采訪瞭負責外灘188項目和盛世濱江項目的融創上海區域公司副總經理韓波。
話題1：不要高銷售溢價，要高品質
問：過去幾年融創在急用借款上海的濱江項目銷售似乎太快瞭些。以盛世濱江為例，先期的大部分房子都賣掉瞭，錯過瞭這一波的市場漲價行情。外灘188的價格在整個區域的銷售價格也屬於偏低。周邊的樓板價已經突破瞭5萬元/平方米，而黃浦江邊的住宅銷售單價都在10萬元左右。面對市場的大好局面，融創為什麼沒有通過提高價格，放慢銷售節奏，賺取更高的利潤？
韓波：主要是考慮到品牌落地。業界對上海外灘這一塊已經達成共識，這個片區的供應非常稀缺的，將來這個地區，我自己感覺8萬到10萬也是沒有問題的。但我們自己的想法是品質做高一些，註重利潤率和規模的平衡，不會把房子開發得非常慢，做出銷售價格畸高的產品。
融創的業主滿意度、員工滿意度、供應商滿意度三個滿意度指標是融創歷年來非常關心和重視的，近幾年已經把這三個指標的重要性上升到和公司規模利潤率等相同的高度。而在上海，融創願意把一部分開發商應得的利潤，更多地讓利給小業主分享。
實際上，融創為提高產品的品質，投入瞭大量的資金。盛世濱江在由融創接手以後，進行瞭諸多的整改，包括對已經完全賣出2號樓的外立面、公共區域進行整改，在對小區原有圍墻進行瞭整體翻新，設置專項基金，請來瞭專業的精裝修公司，對已經交付甚至部分已過瞭質保期的物業增加房修投入。同時，還引進瞭綠城物業來替換原來的物業公司。目前綠城物業提供的服務已經達到瞭7元錢一平方米的水準，但是對業主的物業管理收費隻有4元多。融創對物業管理公司的貼補，僅近三年總共將達到1000萬元。
話題2：好房子的標準不僅僅隻有房子
問：我們發現，融創對好房子標準的定義，越來越不局限於房產品本身瞭。在外灘188項目中發佈“ONE生活”服務體系，是否代表著未來房地產行業的優質產品標準發生瞭變化？就像iPhone出現前，人們對手機的定位，僅僅隻是電話。但在iPhone出現後，手機變成瞭一部可以隨身攜帶的電腦。當高品質的房屋，配套上一流的物業服務，是否也意味著房子的實際使用價值會發生質的變化？我們物業服務是否能像iPhone的APP那樣，內容多元，無所不包？
韓波：以前大傢提到融創承做房貸信貸銀行年息任何問題免費諮詢，都說是銷售能力強的公司。我們目前能夠做到產品制造能力也是比較強的公司，但最終我們希望能夠形成生活營造能力更強的公司。希望在將來的融創公司中，我們生活營造部門的同事會是更有價值，更強的一個部門。
通過多年對客戶的理解，我們已經看到趨勢。客戶購買房屋的需求，這幾年有瞭明顯的轉化：由過去投資，財富的增值、安居的需求，轉到健康優質的生活方式。客戶對我們社區價值的真正認可，不僅是拿到我們交付的漂亮房子那一剎那，而是在這個社區裡居住瞭三年、五年以後，感受到我們為其營造的品質生活，有很好的生活體驗。所以，融創的下一步開發重點就是從建造品質住宅轉向營造美好生活。
整個房地產業務開發會有一些轉化，要讓客戶在我們社區，各種全方位的生活場景做一個系統。生活體驗的環節，希望能夠把符合現代生活，圍繞客戶的生活打造產品。希望生活營造能成為公司未來最強的能力，涵蓋瞭我們的產品制造，涵蓋瞭我們對生活的理解。
我們在外灘188會給未來業主提供五星級的酒店服務，包括24小時管傢級的生活服務。針對日常生活我們有綠城物業提供的基礎服務，涵蓋瞭衣食住行遊，為我們全體業主能夠提供園區服務體系，涵蓋瞭醫療、文化、教育以及居傢生活三個方面，這是從物到人的關懷，從老中青幼包括孕婦等等這些人群，我們為生命周期提供不同的服務。我們也為房產品根據空置期、入住期、外租期，為房產品周期提供各種不同的服務。
我們的增值服務，從室內的清潔服務到會所服務，到代訂機票、車票、酒店等等，一方面能夠為業主提供生活所需的各類服務，同樣可以提供各類商業所需的服務。在大堂中間設置24小時管傢平臺，同時設置有水吧、沙發的休閑區，能夠為業主一方面提供會客、交流等休閑功能，一方面也能夠在大堂裡面享受到剛才所講的所有生活，為所有的商務服務提供場地。
在以上的服務基礎上面，我們還為我們的業主提供資產管理，為業主提供租賃擔保，為後續入住的客戶提供全流程的居傢服務。我們希望交付以後業主出租的收入能夠涵蓋業主按揭的支出。相當於各位業主支付首付，後續的錢是由我們所提供的租賃服務來為各位提供按揭款。
而在盛世濱江，我們為洋房業主提供瞭專屬服務，設置瞭九人的專屬服務團隊，這九個人將隻為這32戶業主提供專屬服務。在洋房地面、地下提供瞭專屬禮賓崗位。在地下層專門設置瞭管傢辦公室，能夠讓洋房業主在最短的時間內找到我們的管傢，能夠讓我們的禮賓，陪同訪客一起來到我們業主的面前。
盛世濱江是綠城物業300多個項目裡面選出來的15個幸福人居的試點項目之一，也同樣是綠城物業在上海唯一的一個試點項目。它的服務將比普通的綠城物業管理小區更上一個層次。灣璟會為洋房業主提供瞭私人定制，包括私宴服務、會所服務、私教上門的健身課程。
本文來源：每日經濟新聞 新聞來源http://money.163.com/15/1023/01/B6IV8QPU00253B0H.html
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